หลายคนวางแผนงบไว้แค่ "ราคาที่ดิน" แล้วลืมเผื่อค่าใช้จ่ายวันโอนไว้ พอถึงวันจริงถึงรู้ว่าต้องจ่ายเพิ่มอีกหลักหมื่นถึงหลักแสน ต่อรองไม่ทันเพราะนัดสำนักงานที่ดินไว้แล้ว
บทความนี้สรุป 4 รายการหลักที่ต้องจ่ายวันโอน ใครจ่ายตามธรรมเนียม และข้อควรระวังสำหรับที่ดินเปล่า/สวนทุเรียนโดยเฉพาะ ซึ่งต่างจากการซื้อบ้านตรงที่ไม่เข้ามาตรการลดค่าธรรมเนียมของรัฐ
| รายการ | อัตรา | ใครจ่ายตามธรรมเนียม | เงื่อนไข |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | 2% ของราคาประเมิน | แบ่งคนละครึ่ง (เจรจาได้) | จ่ายทุกกรณี |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (สูงกว่า) | ผู้ขาย | ถือครองน้อยกว่า 5 ปี |
| อากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (สูงกว่า) | ผู้ขาย | ถือครองตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป (จ่ายแทน SBT) |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | บุคคลธรรมดา: ขั้นบันไดตามปีถือครอง / นิติบุคคล: 1% | ผู้ขาย | จ่ายทุกกรณี |
คำนวณจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ (ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริงที่ตกลงกัน) จ่ายให้สำนักงานที่ดิน ณ วันโอน ตามธรรมเนียมทั่วไปฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายจะแบ่งกันจ่ายคนละครึ่ง แต่ไม่ใช่ข้อบังคับตามกฎหมาย — ตกลงกันเองได้ว่าใครจะจ่ายส่วนไหน แล้วเขียนไว้ในสัญญาซื้อขายให้ชัดเจน
รัฐบาลมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน (และค่าจดจำนอง) เหลือ 0.01% เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ล่าสุดคณะรัฐมนตรีมีมติขยายเวลาต่อถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยมีเงื่อนไข: เป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ หรือคอนโด) ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
สิ่งที่คนซื้อที่ดินเปล่าหรือสวนทุเรียนมักเข้าใจผิด: ที่ดินเปล่าที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้างไม่เข้าเงื่อนไขมาตรการนี้ ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนเต็มอัตรา 2% ตามปกติ — สวนทุเรียนส่วนใหญ่ที่ซื้อขายกันจึงไม่ได้ลด ควรเผื่องบส่วนนี้ไว้ตั้งแต่ต้น ไม่ใช่คาดหวังว่าจะได้ 0.01%
เงื่อนไขและระยะเวลาของมาตรการนี้เปลี่ยนแปลงได้ตามนโยบายรัฐบาลแต่ละช่วง ควรสอบถามอัตราล่าสุดกับสำนักงานที่ดินก่อนวันโอนจริงเสมอ
สองรายการนี้ไม่จ่ายซ้ำกัน ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองที่ดิน: ถ้าถือครองน้อยกว่า 5 ปี จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าถือครองตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป จ่ายอากรแสตมป์ 0.5% แทน (ยกเว้นกรณีมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะแม้ถือครองไม่ถึง 5 ปี)
ทั้งสองรายการนี้เจ้าของที่ดิน (ผู้ขาย) เป็นผู้จ่ายตามธรรมเนียม แต่เช่นเดียวกับค่าธรรมเนียมโอน สามารถตกลงแบ่งจ่ายกันได้หากทั้งสองฝ่ายยินยอม
ถ้าผู้ขายเป็นนิติบุคคล คำนวณง่าย: หัก 1% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า
ถ้าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา กรมสรรพากรกำหนดให้หักค่าใช้จ่ายแบบเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง ยิ่งถือครองนานยิ่งหักค่าใช้จ่ายได้เป็นสัดส่วนน้อยลง ก่อนนำเงินได้สุทธิที่เหลือไปคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า:
ฐานที่ใช้คำนวณสำหรับบุคคลธรรมดาคือราคาประเมินทุนทรัพย์เท่านั้น ไม่ใช่ราคาขายจริงที่ตกลงกัน (ต่างจากกรณีนิติบุคคลด้านบนที่ใช้ราคาสูงกว่าระหว่างสองราคา)
| ปีที่ถือครอง | หักค่าใช้จ่ายได้ |
|---|---|
| 1 ปี | 92% |
| 2 ปี | 84% |
| 3 ปี | 77% |
| 4 ปี | 71% |
| 5 ปี | 65% |
| 6 ปี | 60% |
| 7 ปี | 55% |
| 8 ปีขึ้นไป | 50% |
กรณีพิเศษที่พบบ่อยกับสวนทุเรียน: ถ้าที่ดินได้มาโดยทางมรดกหรือการให้โดยเสน่หา กรมสรรพากรใช้วิธีคำนวณต่างออกไป คือหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาคงที่ 50% (ไม่ใช้ตารางตามปีถือครองข้างต้น) และถ้าที่ดินอยู่นอกเขตเทศบาล จะได้รับยกเว้นเงินได้ 200,000 บาทแรกก่อนคำนวณด้วย นอกจากนี้ที่ดินที่ได้มาโดยมรดกยังได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะเสมอ ไม่ว่าจะถือครองมากี่ปีก็ตาม — เป็นกรณีที่พบบ่อยกับสวนทุเรียนที่ตกทอดจากรุ่นสู่รุ่น จึงควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินว่าเข้าเงื่อนไขนี้หรือไม่
ตัวเลขในตารางนี้เป็นหลักการคร่าวๆ เพื่อให้เห็นภาพเท่านั้น การคำนวณจริงมีรายละเอียดปลีกย่อยอีกมาก (เช่นการนับปีตามปีปฏิทิน การหารเฉลี่ยแล้วคูณกลับ) เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะเป็นผู้คำนวณยอดจริงให้ ณ วันโอน ไม่ควรใช้ตัวเลขจากบทความนี้ไปคำนวณเองเพื่อยื่นภาษี
ตารางด้านบนคือธรรมเนียมปฏิบัติทั่วไปในตลาด แต่กฎหมายไม่ได้บังคับว่าใครต้องจ่ายรายการไหน ทุกอย่างตกลงกันเองได้ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ควรตกลงและเขียนไว้ในสัญญาซื้อขายให้ชัดเจนตั้งแต่ก่อนวางมัดจำ เพื่อไม่ให้มีปัญหาต่อรองกันหน้างานในวันโอน
สวนทุเรียนและที่ดินเกษตรส่วนใหญ่ที่ซื้อขายกันเป็นที่ดินเปล่า ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง จึงไม่เข้ามาตรการลดค่าธรรมเนียม 0.01% ตามที่อธิบายไว้ข้างต้น ควรวางแผนงบสำหรับค่าธรรมเนียมโอนเต็มอัตรา 2% ไว้ตั้งแต่ต้น และหากที่ดินมีบ้านพักในสวนติดโฉนดมาด้วย ควรสอบถามสำนักงานที่ดินโดยตรงว่าเข้าเงื่อนไขมาตรการหรือไม่ เพราะขึ้นอยู่กับรายละเอียดของสิ่งปลูกสร้างแต่ละแปลง
บทความนี้ให้ข้อมูลเบื้องต้นเพื่อการศึกษาเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางภาษีหรือกฎหมาย อัตราและเงื่อนไขอาจเปลี่ยนแปลงตามมาตรการของรัฐบาล ตัวเลขจริงคำนวณโดยเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน ณ วันโอน ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดกับสำนักงานที่ดินหรือกรมสรรพากรก่อนตัดสินใจ
ทุกประกาศบนเว็บ ChanSpace ระบุราคาที่ผู้ขายตั้งไว้ชัดเจน แต่ค่าใช้จ่ายวันโอนควรสอบถามและเผื่องบเพิ่มเติมตามที่อธิบายในบทความนี้เสมอ
ดูประกาศที่ดินทั้งหมด